1억 사기 당하고 알게 된 전세사기의 모든 것 (ft. 호갱구조대)

[전세계약 관련해서 꼭 알고 있어야 하는 용어]

 

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1. 깡통전세

- 부동산은 매매가, 전세가 따로 있음. 내가 집주인에게 전세보증금을 내고 전세집에 들어갔는데 계약기간 중간에 집주인이 부도가 났거나 집주인이 보증금을 흥청망청 써서 계약기간이 만료됐을 때 보증금을 돌려줄 돈이 없다면 일단 내가 살고 있는 전세집은 경매로 넘어가게 된다. 그리고 경매에서 내가 살고 있는 전세집이 제3자에게 매각되면 그 제3자가 지불하는 낙찰가를 통해서 내 전세보증금을 겨우 돌려받을 수 있긴 하다. 근데 입찰기일 내에 경매에 참여해서 집을 매입해 가려는 사람이 없다면 경매가 유찰이 되는데 유찰 1회당 지역에 따라 경매 최저입찰가가 20~30%씩 떨어짐. 그렇기 때문에 내가 들어간 전세집이 전세 수요가 많은 지역이라서 애당초 내가 냈던 전세 보증금이 매매가와 같거나 높다면 유찰이 한 번만 되더라도 낙찰가가 훅 떨어지기 때문에 내 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황 발생! 이런 위험이 도사리고 있는 전세집을 깡통전세라고 함.
- 깡통전세 고를 때 유찰될 것까지 고려해서 매매가보다 70% 아래인 물건을 찾는 걸 추천! (매매가X70% ≥ 전세가)

 

2. 근저당

- 집주인이 집을 구매했을 때 그 집을 담보로 얼마의 대출을 받았는지 알 수 있는 지표! 근저당이 설정된 집은 집주인이 집을 매입할 당시 은행에서 대출을 받은 것! 내가 전세보증금을 집주인에게 준 시점보다 은행이 집주인에게 대출해준 시점이 훨씬 빠르다는 것이므로 주인이 대출을 갚지 못해서 집이 경매에 넘어가게 되면 낙찰가에서 전세 세입자인 나보다 은행이 먼저 배당을 받아가게 됨.
- 예를 들어 매매가 1억5천, 전세가 1억, 근저당 5천 잡힌 집에 전세계약 했다가 집이 경매에 넘어가게 됐는데 1회 유찰이 된 후에 낙찰된다? 1억 3천에 낙찰이 됐다면 나보다 먼저 돈을 받아야 하는 은행으로 5천이 지급되면 남은 금액은 8천! 나는 2천을 못 받게 되는 것!
- 근저당 잡힌 집 고를 때 근저당과 전세가를 합친 금액이 매매가의 70% 이하인 집을 고르는 게 좋다. (매매가X70% ≥ 전세가+근저당)

 

3. 대항력

- 세입자가 법적으로 주택을 사용할 권리, 보증금을 돌려받을 권리!
- 전세 계약 후, 주민센터에서 전입신고 하면 대항력이 생김
- 효력 발생 시점: 전입 신고 후 다음날 00시
- 전입신고 안 하면 혹여나 전세집이 경매에 넘어가게 됐을 때 법적으로 전세보증금에 대해서 보호를 받을 수 없다. (전입신고는 필수!!!)

 

4. 우선변제권

- 전입신고 하면서 600원 내고 확정일자를 함께 받으면 '우선변제권'이 나한테 생김
- 전세집이 혹여라도 경매에 넘어가게 됐을 때 낙찰된 금액을 제3자보다 먼저 받을 수 있는 권리!
- 내가 확정일자를 받은 시점보다 집주인이 근저당을 설정하는(대출을 받는) 시점이 늦는다면 집이 경매에 넘어가더라도 낙찰금액에서 내가 받을 전세보증금을 은행보다 먼저 받을 수 있다는 것!
- 근데 확정일자를 받지 않았거나 귀찮아서 늦게 받았다면 집주인이 중간에 대출을 받아 근저당 설정을 했을 때 은행이 먼저 돈을 가져가는 암울한 상황이 벌어짐
- 반드시 전세계약 끝난 날 주민센터에서 전입신고와 함께 확정일자 받아야 함

 

5. 전세권 설정

- 확정일자와 같은 개념 (우선변제권 생김)
- 확정일자의 효력은 대항력이 갖춰진 직후인 반면(대항력은 전입 신고 후 다음날 00시), 전세권 설정은 대항력이 갖춰지지 않았더라도 즉시 효력을 나타냄. 확정일자보다 효력이 발생하는 시점이 훨씬 빠름.
- 전세권 설정은 전입 신고가 필요하지 않기 때문에 실거주를 하지 못하는 분들이 경매에 넘어갈 것을 고려해서 많이 들고 있음.

 

6. 전세보증보험

- 전세계약을 하면서 보증보험에 가입하면 보험료를 내는 조건으로 집이 경매에 넘어가게 됐을 때 해당기관이 보장한도 내에서 전세보증금 선지급해줌!
- 권리사항이 복잡(신탁, 근저당, 압류 등으로)해서 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큰 집은 보증보험 가입이 거절됨.
- 전세계약에 대해서 아무것도 모를 경우, 전세보증보험 가입이 거절되는 집만큼은 거른다는 마음으로 전세집 찾으면 된다!

 

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[전세사기 유형과 예방법]

1. 갭투자 사기

- 갭투자: 부동산을 매입하기 전 전세세입자를 먼저 구하고 전세보증금을 받은 뒤에 남은 차액만큼 대출을 받아 부동산 매입하는 것
- 예를 들어 매매가 5억, 전세가 4억인 부동산이 있다면 전세보증금으로 4억을 받고 나머지 1억은 대출을 받아 부동산을 매입하는 것!
- 갭투자는 기본적으로 부동산 가격이 오르면 성공적인 투자!
- 근데 집값이 떨어지면 전세세입자에게 돌려줄 4억이 없으니까 집이 경매에 넘어가게 된다. 경매낙찰가는 처참하게 낮아질 수밖에 없고 그마저도 은행 근저당이 세입자보다 먼저이기 때문에 얼마 안 되는 낙찰가가 은행으로 먼저 지급되기까지 함.
- 그러니 전세계약 전에 등기부등본에 있는 근저당 꼭 잘 확인해야 한다!

 

2. 신탁사기

- 어떤 사람이 대출 받아서 건물 지으려 함 -> 개인이 대출 받으려면 신용이 낮기 때문에 대출이 많이 안 나옴 -> 그래서 건물의 소유권을 신탁회사에 넘기고 신탁회사를 통해 거액의 은행대출을 받고 건물 올림 -> 건물주와 신탁회사 사이에서 '신탁원부'(건물주가 부동산 계약 체결시키려면 신탁회사 동의 얻어라) 작성(건물의 실질소유주는 신탁회사인 것) -> 여기서 건물주가 신탁회사의 동의를 받지 않은채로 전세세입자들을 구하고 일반적인 전세계약을 유도하면 그 계약서는 효력 없는 가짜계약서가 됨. 가짜계약서 작성하고 건물주에게 전세금 보내줬다면 그럼 당연히 내가 건넨 돈은 임대차보호법의 보호를 받지 못하게 됨.
- 이렇게 건물주가 다수의 세입자를 모아서 가짜계약서로 전세보증금을 왕창 갈취하고 잠적하는 게 신탁사기!
- 신탁사기 피하려면 계약 전 등기부등본을 확인해서 갑구에 신탁등기가 있는지 확인해야 한다.
- 신탁등기 기재돼 있으면 반드시 등기소 방문해서 신탁원부 발급받고 대금지급자를 확인한 뒤에 그 대금지급자에게 임대차 계약에 대한 모든 동의서를 받아야 한다.
- 신탁등기가 올라온 집인데 이런 과정 빼먹고 건물주와 일반전세계약을 하면 이건 정말 단 한푼도 받지 못하고 집에서 쫓겨난다.

 

3. 대항력 악용

- 근저당 없는 집에 전세계약 하고 전입신고, 확정일자 받았다고 하더라도 문제가 되는 경우!
- 확정일자는 대항력이 갖춰진 후부터 효력 발생, 대항력은 전입신고 다음날 00시부터 효력 발생!
- 전세계약 후부터 다음날 00시까지 대항력과 우선변제권이 없는 무방비상태가 되는데 집주인이 이 점을 악용해서 전세계약 마치고 그날 곧바로 대출을 왕창 받아서 근저당 설정한 뒤에 대출금 들고 잠적하는 사기를 치기도 한다.
- 세입자의 대항력, 우선변제권 생기는 시점(전입신고 다음날 00시)보다 은행의 근저당 설정 시점이 더 빠르기 때문에 거의 돈을 받지 못 한다.
- 예방법: 계약사항에 '계약 후 잔금을 지급한 다음날까지는 임차주택에 저당권과 같은 권리 설정을 하지 않겠다. 이를 위반하면 임대차 계약은 무효가 되고 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야한다' 라는 특약을 꼭 작성해 달라고 하면 된다.
- 전세권 설정하는 방법도 있음. 전세권 설정은 확정일자와 달리 전세계약 후 즉시 대항력이 발생함.

 

[등기부등본 확인하는 법]

- 위조가 가능하므로 부동산에서 건네주는 등기부등본 말고 계약 바로 직전 본인이 직접 떼서 확인해야 한다.
- 모바일로는 '대법원 인터넷등기소'에서 뗄 수 있다. (오프라인은 구청, 주민센터)
- '부동산의 주소, 구조, 면적 등이 표시된 표제부 + 소유권 및 소유권 권리관계가 표시된 갑구 + 부동산의 소유권 이외의 권리관계가 표시된 을구'로 구성돼 있음.
- 계약하려는 집주소와 표제부에 적혀있는 집주소가 일치하는지 확인!
- 전세계약서에 적혀있는 소유궈자와 갑구에 적혀있는 소유권자가 일치하는지 확인!
- 갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매와 같은 권리 관계가 얽혀 있다면 그 집은 피하는게 좋다.
- 을구에 근저당이 잡혀있다면 깡통전세의 위험이 있기 때문에 내 전세계약금과 근저당의 합이 집 매매가의 70% 이하인지 확인하고 계약하는 게 좋다.
- 갑구에 신탁등기가 잡혀있을 경우 신탁사기의 위험이 있기 때문에 반드시 등기소를 방문해 신탁원부를 발급받아 확인하고 대금지급자를 확인한 뒤에 그 사람의 동의를 받아 계약을 진행해야 한다.

 

 

 

 

 

[결론]

전세 계약을 잘 하는 사람은 싸게 계약하는 사람이 아니라 안전하게 계약하는 사람이다.

 

https://www.youtube.com/watch?v=ESJh9cOU7RQ&list=WL&index=1 

호갱구조대 영상 - 전세 사기