이화감정평가법인 대표 김강산
- 경기지사(수원), 경인지사(부평) 설립
- 본사는 서초동
- 합격의법학원 강의
- 얼마니TV 채널 운영
회사에서 하는 업무는 토지보상 + 절세, 세금 컨설팅(메인)
세무사들이 감정평가사들에게 의뢰를 해서 업무를 하는 경우가 많다.
감정평가사: 사람 빼고 다 평가하는 직업 (부동산, 권리, 기업가치 쪽을 주로 평가)
부동산은 커피만큼 수요와 공급이 즉각적이지 않다보니 지금시점에서의 가격이 얼마인지가 궁금한 포인트인데 ‘이상적인 가격은 아니지만 사회적으로 이정도 금액을 인정해주자’라고 말하는 것이 감정평가사의 업무!
부동산(아파트)의 가격을 정확히 결정해서 찍어주는 사람들
감정평가사의 의뢰인은 절반이 금융기관이나 은행이다. 그래서 금융업계에 있지 않은 이상 일반 개인이 만나기는 쉽지 않다. 그밖의 의뢰인으로는 법원(경매평가, 소송평가), 한국부동산원(공시지가 산정), 시군구청/토지수용위원회(토지수용)
법원경매에 물건 뜨는 건 6개월 이상 소요된다.
1. 감정평가사가 평가한 평가액은 목적에 따라 가격이 달라진다.
- 담보평가는 돈을 빌려주는 주체(은행)에서 맡기는데 이론상으로는 시세보다 조금 낮은 수준으로 평가한다. 경매평가의 목적은 채권자와 채무자의 채무해소이기 때문에 최저가격을 산정하는 게 목표이다. 보통 시세보다 경매가격은 원래 높다.
2. 감정평가사가 평가한 경매평가액은 절대적인 금액이 아니다.
- ‘호가가 100원부터 시작합니다.’라는 그 기준을 감정평가사가 매겨주는 것! 시장에서의 평가는 경매 참가자들이 결정하는 것. 기준점을 제시하는 것이 감정평가사가 하는 일이다.
직업 특성상 자리에 앉아있는 경우가 적다. 자리에 없으면 사람들이 ‘어디 현장 갔나보다’ 한다. 현장 갔다와서 감정 바로 쓰거나 의뢰인한테 연락온 걸 실제 가보지 않은채로 탁상감정한다. 현장갔다가 감정한 걸 심사도 받고(처리) 심사도 한다. 모든 평가사가 프리랜서 또는 개인사업자라고 생각한다. 아무리 법인이 있다해도 본인이 하는만큼 받아가는 구조이기 때문이다. 프리하게 하려면 프리하게 할 수 있고 빡세게 하려면 정말 빡세게 할 수 있다. 법인대표가 되면 휴일이라는 게 딱히 없는 것 같다. 앉아있는 시간은 3~4시간밖에 안 되고 현장을 많이 다닌다. 수습기간 6개월~1년 하고 (회사)소속평가사가 되었다가 출자이사(파트너)가 되거나 회사를 차리거나 회사에 들어가거나 하는 구조로 되어있다.
감정평가사가 되는 방법
- 평가사는 1년에 150~200명 정도 선발한다. 다른 자격사에 비해 뽑는 인원이 적다. 대신에 응시인원도 적다. 보통 2~3,000명이었는데 그런데 요즘 감정평가사 응시인원이 두배로 는 것 같다. (사시 없어지고 로스쿨, 외시 없어지고 아카데미, 남아있는게 CPA, 세무사, 감평사) 공시생 감소도 영향이 있는 것 같다.
- 1차, 2차 시험이 있다. 토익 700점 이상, G-TELP 레벨2 65점 이상 받아야 한다. 이번에 1차 응시인원은 5,000명이었다. 그 중 30~40%는 합격한다. 전년도 1차 합격생이랑 2차를 같이 본다.
- 1차 과목: 민법(민법총칙, 물건법) + 경제(경제학원론, 미시경제, 거시경제 등) + 회계(재무회계, 원가관리회계) + 감정평가관계법규(부동산 공법 8개 정도) + 부동산학원론
- 1차에서 5과목 보고 과락 40점인데 평균 60점 넘으면 1차는 합격한다. 절대평가다.
- 2차 과목: 감정평가 실무(과락률이 거의 70~80%. 어렵다) + 감정평가 이론 + 법규
- 실무는 특허권평가 나오기도 하고 재개발평가 나오기도 하고, 토지보상, 기업가치 나올 때도 있고 뭐가 나올지 범위가 없다. 변형된 재무관리라고 보면 된다.
- 감정평가 이론은 논술인데 썰 푸는 것이다. 이것도 요즘에는 범위가 정해져 있는데 예전에는 범위가 없는 부분이었다. “출생율 저하와 핵가족화가 주거형 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 설명하시오.”, “양도소득세 인상이 부동산 시장에 미치는 영향을 설명하시오.”
- 회계, 경제 빼고는 공인중개사 시험과 겹치는 부분이 많다.
- 1차 3월, 2차 6월말~7월초에 있다.
빨리 합격할 수 있는 비결
- 몰아서 컴팩트하게 해야 한다. 본인의 공부습관을 본인이 알아야 한다. 내 단점은 꾸준하게 못 한다는 점이었어서 사람들 모아서 개별스터디를 많이 했다. 인강파인지 독학파인지도 스스로 알고 공부하면 좋다.
이런 사람이 감평사 자격증을 따면 좋을 것 같다 하는 부분은?
- 외향적인 사람
- 부동산 소유주랑 대화를 해야 하다보니 같은 말도 듣기 좋게 하는 사람
- 멘탈 센 사람
- 밖에 돌아다니는 걸 스트레스로 생각 안 하는 사람
- 영업적인 사람
안 맞는 사람은?
- 내향적인 사람
- 도피성으로 공부한 사람
보람을 느끼는 순간은?
- 상속 관련 평가로 적절한 상속세 납부하게 해드려서 의뢰인이 고맙다고 할 때
- 적절한 토지보상 받은 의뢰인이 고맙다고 할 때
영상 확인: https://www.youtube.com/watch?v=sMV_6OZBinM
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